Droit immobilier

La rémunération d’un avocat dans l’achat d’un bien immobilier

Pour tout achat immobilier, il est possible de recourir aux services d’un avocat au lieu d’une agence immobilière ou d’un notaire pour effectuer les différentes formalités.

 

Un aperçu sur la rémunération d’un avocat mandataire

Dans le cas où la transaction immobilière prise en charge par l’avocat reste accessoire à son activité, sa rémunération reste dans les cadres des règles de la profession. L’avocat ne peut donc pas être rémunéré seulement selon le résultat, c’est-à-dire qu’il doit être rémunéré même si la transaction échoue au final.

Il est possible que la rémunération soit définie selon un pourcentage proportionnel à la valeur du bien immobilier. Toutefois, ce pourcentage devra être complété par divers autres émoluments liés à la rédaction et aux conseils qui sont justifiés par de vraies diligences.

Il est également à noter que les émoluments de l’avocat peuvent très bien être départagés entre le vendeur et l’acheteur.

 

Exécution et étendue des missions de l’avocat

Pour mener à bien son rôle à chaque transaction immobilière, l’avocat doit prendre en charge de nombreuses tâches. L’accomplissement de ces tâches est ensuite ajouté à ses frais.

Généralement, il doit au moins accomplir les tâches suivantes :

  • La visite des lieux
  • Les conseils et l’analyse juridique concernant l’achat de l’immobilier accompagnés des suites fiscales et possiblement économiques
  • La préparation de la transaction sur le plan technique par le biais de l’intervention de professionnels spécialisés dans le domaine en question : modalités de leurs interventions et rémunération.
  • La rédaction de l’avant-contrat avec une promesse ou un compromis de vente.

 

Dans le but d’éviter tout conflit d’intérêts, l’avocat ne peut donc pas être à la fois le conseiller du vendeur et l’acquéreur du bien immobilier. Le vendeur du bien a ainsi tout à fait le droit et la possibilité d’engager son propre avocat pour encadrer la transaction.

A noter que l’avocat peut prendre en charge deux mandats différés dans le temps, c’est-à-dire qu’il peut prendre en charge le vendeur et l’acheteur, mais dont le contexte et la nature de l’objet diffère. Dans ce type de cas, il doit trouver le juste équilibre afin d’allier les intérêts de chaque acteur de la transaction.

Par contre, s’il est rédacteur unique, c’est-à-dire si le vendeur n’a pas pris l’initiative de recourir aux services de son propre avocat, il doit faire en sorte que l’établissement du contrat soit profitable pour les deux parties (selon les articles 4 et 7 du Règlement intérieur national du CNB).

Toutes les sommes d’argent remises à l’avocat pour la prise en charge de la transaction immobilière doivent obligatoirement passer par la CARPA ou la caisse pécuniaire de règlement des avocats. Cette règle s’applique pour toutes ses missions professionnelles.

Le bail emphytéotique

L’emphytéose est un contrat de bail à long terme. Il date d’au moins 18 ans, mais ne dépassant pas 99 ans. En droit positif, il s’agit de la manifestation d’un droit réel d’un preneur sur une propriété immobilière, par contrat de bail. Le preneur étant l’emphytéote qui loue le bien immobilier et le bailleur demeure le propriétaire irréversible de ce même bien. Quelles que soient les rénovations apportées par cet emphytéote, cela n’équivaut pas à une indemnité. Cela dit, l’emphytéote ne peut réclamer aucun doit à son bailleur, qu’importe la valeur de la réhabilitation qu’il a attribuée pour le bien immobilier.

En tant que possesseur de droit réel sur la propriété immobilière, l’emphytéote a des prérogatives ainsi que des obligations. C’est ce qui le caractérise en tant que quasi-propriétaire.

Les atouts que dispose le quasi-propriétaire

Il a le droit de demander un colocataire. Cet acte est même régi par des agencements d’ordre public figuré dans les lois de 1989 et 1986 sur l’investissement et les rendements locatifs. Pour ce faire, le preneur conclut un contrat avec son colocataire.

L’emphytéote peut vendre à un tiers son droit d’emphytéose, c’est-à-dire, céder à quelqu’un d’autre par acte de vente le contrat de bail.

Il peut percevoir des traites actives au profit de la propriété immobilière.

S’il le souhaite, il a le droit à l’exploitation du terrain, l’améliorer voire même le transformer à sa guise.

Il peut soumettre le bien à l’hypothèque afin de garantir une créance.

Devant l’accomplissement de ces prérogatives citées précédemment, il y a quand même des obligations à accomplir.

Les devoirs d’un emphytéote

Il a l’obligeance de payer une taxe foncière. Si le quasi-propriétaire a apporté des rénovations couteuses susceptibles de hausser la valeur de la propriété immobilière, alors il ne peut pas en réclamer une indemnité. En plus, il ne peut pas abattre tout ce qu’il a apporté comme construction. Par contre, si le propriétaire le veut, celui-ci avec l’emphytéote peut parvenir à un arrangement.

Il est exigé par la loi que tout paiement relatif à la     location prévue dans le contrat doit être réalisé. Le bailleur peut infliger une sommation à son locataire si ce dernier n’arrive pas à honorer un loyer de deux années successives. Si cette injonction reste sans conséquence, le bailleur a droit à un procès visant à anéantir rétroactivement le contrat de bail.

Le preneur ne peut pas apporter ne serait-ce qu’un petit changement diminuant la valeur de la propriété immobilière qu’il loue.