Le R145 35 code de commerce fait partie des dispositions réglementaires qui encadrent les relations entre bailleurs et locataires commerciaux en France. Depuis plusieurs années, ce texte suscite des débats au sein des chambres de commerce et parmi les praticiens du droit des affaires. Les modifications annoncées pour 2026 soulèvent des questions concrètes pour les entreprises concernées : quelles obligations nouvelles, quels délais, quels seuils ? Face à l’évolution du cadre législatif, les acteurs économiques doivent anticiper ces changements pour adapter leurs pratiques contractuelles. Cet article fait le point sur l’état actuel du texte, les transformations prévues et leurs répercussions sur le terrain, en s’appuyant sur les sources officielles disponibles, notamment Légifrance et Service-Public.fr.
Ce que prévoit l’article R145-35 du Code de commerce
L’article R145-35 du Code de commerce s’inscrit dans le statut des baux commerciaux, un corpus de règles qui régit les contrats de location conclus entre un propriétaire et un commerçant ou un artisan. Ce statut protège le locataire commercial en lui garantissant notamment un droit au renouvellement du bail et en encadrant strictement la révision du loyer. L’article R145-35, plus précisément, dresse la liste des charges et des prestations qui ne peuvent pas être imputées au locataire par le bailleur. C’est une disposition de nature protectrice.
Concrètement, cet article interdit au bailleur de répercuter sur le locataire certaines dépenses liées à la propriété de l’immeuble. Parmi ces dépenses figurent les grosses réparations définies à l’article 606 du Code civil, les honoraires liés à la gestion des loyers de l’immeuble, ou encore les travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté de la structure. La logique est simple : ces frais incombent au propriétaire en tant que tel, et non à l’exploitant commercial qui occupe les lieux.
Cette liste n’est pas exhaustive dans la pratique, et les tribunaux de commerce ont été amenés à l’interpréter à de nombreuses reprises. La jurisprudence a progressivement précisé les contours de ce que l’on peut ou ne peut pas transférer contractuellement au locataire. Des clauses abusives ont été annulées, des remboursements ont été ordonnés. Le texte, dans sa rédaction actuelle, a donc été façonné autant par le législateur que par les décisions judiciaires.
Le Ministère de l’Économie a engagé une réflexion sur la modernisation de ces dispositions dans le cadre d’une révision plus large du droit des baux commerciaux. L’objectif affiché est de clarifier les zones d’ombre, de réduire le contentieux et d’adapter le texte aux réalités économiques contemporaines, notamment à la montée en puissance des centres commerciaux et des baux multi-locataires où la répartition des charges est souvent complexe.
Avant d’analyser les modifications prévues, il faut souligner que seul un avocat spécialisé en droit commercial peut interpréter ce texte au regard d’une situation contractuelle particulière. Les développements qui suivent ont une vocation informative générale.
Les changements majeurs à venir en 2026
Les modifications envisagées pour 2026 portent sur plusieurs axes distincts. Elles ne constituent pas une réécriture complète du texte, mais des ajustements ciblés destinés à combler des lacunes identifiées depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel de 2014, qui avait déjà profondément remanié le régime des baux commerciaux. Voici les principales orientations identifiées à ce stade, étant entendu que les textes définitifs n’ont pas encore été publiés et peuvent évoluer :
- Clarification de la liste des charges non-imputables : le législateur envisage d’allonger et de préciser la liste figurant à l’article R145-35, afin de réduire les litiges liés à l’interprétation des clauses de bail.
- Encadrement des honoraires de gestion : une définition plus stricte des prestations de gestion locative susceptibles d’être refacturées au locataire est à l’étude, avec un plafonnement de l’ordre de certains pourcentages du loyer annuel (données à vérifier auprès des sources officielles).
- Obligation de transparence documentaire : les bailleurs pourraient être contraints de fournir annuellement un état détaillé et justifié des charges récupérées, sur le modèle de ce qui existe déjà pour les baux d’habitation.
- Révision des seuils de vétusté : les critères permettant de distinguer travaux de réparation ordinaire et grosses réparations seraient redéfinis, avec des seuils financiers indicatifs dont les montants précis restent à confirmer.
Ces orientations s’inscrivent dans une volonté politique de rééquilibrer les rapports entre bailleurs institutionnels et locataires commerçants, souvent en position de faiblesse lors de la négociation du bail initial. La crise économique post-pandémique a mis en évidence des déséquilibres structurels que le texte actuel ne permettait pas de corriger efficacement.
Le calendrier prévisionnel fixe l’entrée en vigueur au 1er janvier 2026. Toutefois, des dispositions transitoires devraient permettre aux parties engagées dans des baux en cours d’adapter progressivement leurs contrats, sans remettre en cause l’ensemble des conventions existantes. La durée exacte de cette période transitoire n’est pas encore arrêtée.
Les chambres de commerce et d’industrie ont été associées aux consultations préparatoires. Leurs représentants ont insisté sur la nécessité de ne pas alourdir excessivement les obligations formelles pesant sur les petits propriétaires bailleurs, qui n’ont pas les mêmes ressources administratives que les foncières cotées.
Répercussions concrètes pour les entreprises locataires et bailleurs
Pour les entreprises locataires, les modifications prévues représentent une opportunité de renégocier certaines clauses contractuelles qui, en l’état actuel du droit, pourraient être considérées comme contraires à l’article R145-35. Une révision du bail à l’occasion d’un renouvellement devient l’occasion d’exiger la mise en conformité des stipulations relatives aux charges. Les PME du commerce de détail sont particulièrement concernées, car elles supportent souvent des charges locatives élevées dans des centres commerciaux ou des galeries marchandes.
Du côté des bailleurs, la contrainte est réelle. L’obligation de transparence documentaire, si elle est confirmée, implique la mise en place d’outils de suivi et de reporting des charges. Les sociétés civiles immobilières qui gèrent plusieurs locaux commerciaux devront adapter leurs processus internes. Le coût de cette mise en conformité administrative n’est pas négligeable, surtout pour les petits patrimoines immobiliers.
Les experts-comptables et les juristes d’entreprise sont déjà sollicités pour anticiper ces changements. Plusieurs cabinets conseillent à leurs clients de réaliser un audit des baux commerciaux en cours dès maintenant, afin d’identifier les clauses potentiellement non conformes à la future réglementation. Mieux vaut agir avant que les textes définitifs ne soient publiés plutôt qu’après.
Un angle souvent négligé : les baux conclus pour une durée ferme de neuf ans arrivant à échéance en 2026 ou 2027 seront directement soumis au nouveau régime lors de leur renouvellement. Les parties qui n’auront pas anticipé ces changements se retrouveront dans une situation de négociation défavorable, faute d’avoir préparé leur position contractuelle à temps.
S’informer et rester à jour face aux évolutions législatives
Face à un texte réglementaire susceptible d’évoluer jusqu’à sa publication définitive, la veille juridique n’est pas une option. Le site Légifrance (legifrance.gouv.fr) publie l’intégralité des textes législatifs et réglementaires en vigueur, ainsi que les projets de décrets ouverts à consultation publique. C’est la source de référence absolue pour suivre l’évolution du R145-35 et des textes qui l’accompagnent.
Service-Public.fr propose quant à lui des fiches pratiques accessibles aux non-juristes, qui synthétisent les droits et obligations des locataires et bailleurs commerciaux. Ces fiches sont régulièrement mises à jour et constituent un premier niveau d’information fiable avant de consulter un professionnel.
Les chambres de commerce et d’industrie territoriales organisent des sessions d’information à destination des chefs d’entreprise sur les évolutions du droit commercial. S’inscrire à ces événements permet de bénéficier d’explications pédagogiques et de poser des questions à des intervenants qualifiés. Certaines CCI proposent également des permanences juridiques gratuites ou à tarif réduit.
Enfin, la consultation d’un avocat spécialisé en droit des baux commerciaux reste la démarche la plus sûre pour toute entreprise dont le contrat de location représente un enjeu financier significatif. Les honoraires d’un conseil préventif sont sans commune mesure avec le coût d’un litige judiciaire. La Fédération Nationale des Conseils Juridiques et les barreaux locaux peuvent orienter vers des praticiens compétents dans ce domaine.
Les textes définitifs relatifs aux modifications du R145-35 seront publiés au Journal Officiel de la République Française. Activer les alertes sur Légifrance pour les mots-clés « bail commercial » et « R145 » permet de ne manquer aucune publication. Cette vigilance, mise en place dès aujourd’hui, donnera aux entreprises le temps d’adapter leurs pratiques avant que les nouvelles règles ne s’imposent.