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La rémunération d’un avocat dans l’achat d’un bien immobilier

Pour tout achat immobilier, il est possible de recourir aux services d’un avocat au lieu d’une agence immobilière ou d’un notaire pour effectuer les différentes formalités.

 

Un aperçu sur la rémunération d’un avocat mandataire

Dans le cas où la transaction immobilière prise en charge par l’avocat reste accessoire à son activité, sa rémunération reste dans les cadres des règles de la profession. L’avocat ne peut donc pas être rémunéré seulement selon le résultat, c’est-à-dire qu’il doit être rémunéré même si la transaction échoue au final.

Il est possible que la rémunération soit définie selon un pourcentage proportionnel à la valeur du bien immobilier. Toutefois, ce pourcentage devra être complété par divers autres émoluments liés à la rédaction et aux conseils qui sont justifiés par de vraies diligences.

Il est également à noter que les émoluments de l’avocat peuvent très bien être départagés entre le vendeur et l’acheteur.

 

Exécution et étendue des missions de l’avocat

Pour mener à bien son rôle à chaque transaction immobilière, l’avocat doit prendre en charge de nombreuses tâches. L’accomplissement de ces tâches est ensuite ajouté à ses frais.

Généralement, il doit au moins accomplir les tâches suivantes :

  • La visite des lieux
  • Les conseils et l’analyse juridique concernant l’achat de l’immobilier accompagnés des suites fiscales et possiblement économiques
  • La préparation de la transaction sur le plan technique par le biais de l’intervention de professionnels spécialisés dans le domaine en question : modalités de leurs interventions et rémunération.
  • La rédaction de l’avant-contrat avec une promesse ou un compromis de vente.

 

Dans le but d’éviter tout conflit d’intérêts, l’avocat ne peut donc pas être à la fois le conseiller du vendeur et l’acquéreur du bien immobilier. Le vendeur du bien a ainsi tout à fait le droit et la possibilité d’engager son propre avocat pour encadrer la transaction.

A noter que l’avocat peut prendre en charge deux mandats différés dans le temps, c’est-à-dire qu’il peut prendre en charge le vendeur et l’acheteur, mais dont le contexte et la nature de l’objet diffère. Dans ce type de cas, il doit trouver le juste équilibre afin d’allier les intérêts de chaque acteur de la transaction.

Par contre, s’il est rédacteur unique, c’est-à-dire si le vendeur n’a pas pris l’initiative de recourir aux services de son propre avocat, il doit faire en sorte que l’établissement du contrat soit profitable pour les deux parties (selon les articles 4 et 7 du Règlement intérieur national du CNB).

Toutes les sommes d’argent remises à l’avocat pour la prise en charge de la transaction immobilière doivent obligatoirement passer par la CARPA ou la caisse pécuniaire de règlement des avocats. Cette règle s’applique pour toutes ses missions professionnelles.

Le bail emphytéotique

L’emphytéose est un contrat de bail à long terme. Il date d’au moins 18 ans, mais ne dépassant pas 99 ans. En droit positif, il s’agit de la manifestation d’un droit réel d’un preneur sur une propriété immobilière, par contrat de bail. Le preneur étant l’emphytéote qui loue le bien immobilier et le bailleur demeure le propriétaire irréversible de ce même bien. Quelles que soient les rénovations apportées par cet emphytéote, cela n’équivaut pas à une indemnité. Cela dit, l’emphytéote ne peut réclamer aucun doit à son bailleur, qu’importe la valeur de la réhabilitation qu’il a attribuée pour le bien immobilier.

En tant que possesseur de droit réel sur la propriété immobilière, l’emphytéote a des prérogatives ainsi que des obligations. C’est ce qui le caractérise en tant que quasi-propriétaire.

Les atouts que dispose le quasi-propriétaire

Il a le droit de demander un colocataire. Cet acte est même régi par des agencements d’ordre public figuré dans les lois de 1989 et 1986 sur l’investissement et les rendements locatifs. Pour ce faire, le preneur conclut un contrat avec son colocataire.

L’emphytéote peut vendre à un tiers son droit d’emphytéose, c’est-à-dire, céder à quelqu’un d’autre par acte de vente le contrat de bail.

Il peut percevoir des traites actives au profit de la propriété immobilière.

S’il le souhaite, il a le droit à l’exploitation du terrain, l’améliorer voire même le transformer à sa guise.

Il peut soumettre le bien à l’hypothèque afin de garantir une créance.

Devant l’accomplissement de ces prérogatives citées précédemment, il y a quand même des obligations à accomplir.

Les devoirs d’un emphytéote

Il a l’obligeance de payer une taxe foncière. Si le quasi-propriétaire a apporté des rénovations couteuses susceptibles de hausser la valeur de la propriété immobilière, alors il ne peut pas en réclamer une indemnité. En plus, il ne peut pas abattre tout ce qu’il a apporté comme construction. Par contre, si le propriétaire le veut, celui-ci avec l’emphytéote peut parvenir à un arrangement.

Il est exigé par la loi que tout paiement relatif à la     location prévue dans le contrat doit être réalisé. Le bailleur peut infliger une sommation à son locataire si ce dernier n’arrive pas à honorer un loyer de deux années successives. Si cette injonction reste sans conséquence, le bailleur a droit à un procès visant à anéantir rétroactivement le contrat de bail.

Le preneur ne peut pas apporter ne serait-ce qu’un petit changement diminuant la valeur de la propriété immobilière qu’il loue.

La responsabilité civile

La responsabilité civile relève du droit et est décrite dans le Code civil. Il désigne la part de responsabilité d’une personne envers un individu victime de ses actes. Le droit tend surtout à rendre cette responsabilité en obligation. Cette obligation ne se limite pas seulement aux dommages causés par les actes commis, mais également aux préjudices qu’une personne sous la responsabilité d’autrui a causés à ses victimes.

La responsabilité civile se manifeste dans diverses situations. Elle représente tout d’abord les préjudices causés par notre propre fait et les conséquences de notre négligence et imprudence. Elle englobe aussi les retombées des dommages causés par nos enfants. Nous avons aussi une part de responsabilité dans les retombés des actes de nos employés ainsi que tous ceux qui sont sous notre tutelle (machines, immobiliers, animaux, armes…).

Souvent, les peines et/ou sanctions applicables aux responsabilités civiles sont souvent des amendes envers l’État et/ou dédommagement envers les victimes.

La responsabilité civile en France

En France, la responsabilité civile est régie par le Code civil français dont les dispositions perdurent depuis 1804. Elle vise à conscientiser tout citoyen de réparer ses torts. Le Code civil classifie la responsabilité civile en :

  • Responsabilité contractuelle qui définit les obligations des employeurs envers leurs salariés
  • Obligation délictuelle ou extracontractuelle si un préjudice a été causé injustement (dans le cas d’un accident ou d’une violation de loi)
  • Responsabilités civiles dérogatoires au droit commun qui forment une sorte de régime spécial, mais supérieur face aux responsabilités délictuelles et contractuelles. De celles-ci naissent plusieurs régimes devant être appliqués aux incidents routiers, aux marchandises défectueuses, aux incidents du travail ou aux accidents qui relèvent de la responsabilité médicale.

Au Québec, elle est une obligation juridique qui consiste à conscientiser le citoyen d’être responsable de ses actes en réparant ses torts. Elle peut être extracontractuelle que contractuelle. Toutefois, son recours nécessite démonstration d’un tort, d’un préjudice et d’une relation qui unit ce tort à ce préjudice. En common law, la responsabilité civile équivaut à « tort Law ».

Ici, on entend par dommage, faute, erreur ou tort tout préjudice personnel et tout dégât matériel ou financier causé à quelqu’un qui, dans ce cas devient victime. D’une part, ce dommage est personnel lorsque la faute porte atteinte au corps, à l’esprit, au sentiment ou à certains droits d’une victime (blessure, stress, terreur, réputation…). D’autre part, un dommage est matériel ou financier lorsque la faute est portée sur un bien de la victime comme la détérioration d’un bien, perte de revenu financier, baisse de la valeur d’un bien…

La garde à vue

Défini comme cas d’une personne retenue par la police ou la gendarmerie dans le processus d’une enquête en justice, la garde à vue s’applique à une personne suspectée d’infraction.

Décision prise par un Officier de police judiciaire ou OPJ, la détention provisoire est une mesure qui prive une personne de certaines libertés. En France, elle dure généralement 24 heures, mais peut être prolongée à 48 heures selon le cas. En droit anglo-saxon, la garde à vue ou mise en arrestation justifie la détention d’un suspect par la police ou agent de la paix. Contrairement aux OPJ de la douane judiciaire et des services fiscaux judiciaires, la compétence territoriale des OPJ de la police et de la gendarmerie est limitée. Sous recommandation du procureur de la République, une personne de l’autorité policière a la compétence de mettre un suspect en garde à vue. Toutefois et avant toute chose, une garde à vue ne peut avoir lieu qu’en cas de crime ou délits passibles d’emprisonnement ainsi qu’existence de preuves à l’encontre du gardé à vue.

La contrainte

Le besoin de retenir un suspect sous la contrainte peut faire l’objet d’une mise en garde à vue. Dans le cas où cette contrainte n’a pas lieu, l’audition libre, sous l’instruction du Conseil Constitutionnel, peut être pratiquée moyennant 4 heures, délai légal pour cet acte. En doctrine, il est important qu’un suspect, de bonne foi, qui coopère puisse se trouver dans une situation où la garantie de ses droits sera meilleure que celle de mauvaise foi.

Selon l’article 2 de la loi portant notion sur les objectifs d’une mise en garde à vue, cette mesure ne peut être appliquée que pour l’un des motifs ci-dessous :

  • Autoriser l’application des enquêtes attribuant au suspect une part de responsabilité dans l’affaire
  • Assurer à ce que la personne suspectée soit présentée devant le procureur de la République qui juge le déroulement des lois à appliquer lors des investigations
  • Faire en sorte que le suspect ne puisse changer les arguments ni les indices matériels
  • Éviter toute forme d’influence que le suspect puisse exercer à l’encontre des personnes servant de témoins, ayant subi des préjudices, proches des témoins et/ou victimes
  • Interdire toute concertation avec d’autres individus pouvant collaborer avec le suspect
  • Veiller à mettre en œuvre les dispositions nécessaires pour mettre fin au délit ou au crime.

La garde à vue, étant relative à l’arrestation, est-elle identique, quelle que soit la catégorie (mineurs, représentants de l’État…) des gardés à vue ?

L’espace aérien et le droit

L’homme, toujours dans sa course vers la conquête du pouvoir souhaite avoir la main mise sur tous les domaines qu’il puisse connaître et contrôler. C’est de cette soif de pouvoir que sont nées les différentes lois qui régissent tout ce qui existe quand bien même il ne l’a pas construit. L’espace en est un.

De la branche du droit international public, le droit de l’espace régit les activités en dehors de l’atmosphère terrestre des Etats du monde entier. Des règlements liés aux activités spatiales aux règles du droit privé, le droit de l’espace englobe à la fois les droits sur les espaces, mais aussi les lois qui régissent l’administration et/ou l’aménagement des activités.

On entend par espace aérien la masse d’air au-delà de l’atmosphère terrestre qui recouvre toute la planète terre. Comme la planète terre divisée en Etats, l’espace aérien a été réparti en deux.

D’une part, l’espace aérien national. Tel qu’indiqué par son nom, il appartient à une nation, donc sa propriété. Il est défini comme l’espace aérien qui recouvre un territoire terrestre ainsi que l’espace maritime appartenant à ce territoire terrestre. De ce fait, chaque nation possède son espace aérien.

Les autres espaces aériens libres restants forment l’espace aérien international. Il commence donc là où se situent les limites de l’espace aérien d’une nation et se termine là où commence celui d’une autre.

La convention de Chicago

De la convention de Chicago en 1944 naquit le régime juridique de la navigation aérienne et résultent divers traités et convention portant sur les lois qui régissent l’espace aérien. Depuis l’aéronef, désignant tout appareil apte à rester mobile dans l’atmosphère par réactions de l’air, tout appareil du même type doit être immatriculé sur les registres de l’État auquel il appartient. Ainsi, l’aéronef bénéficie d’une nationalité.

En plus de la nationalité, le droit international exige que chaque appareil volant doive avoir un statut d’ordre public ou privé. En découlent la nature du vol et les libertés de l’air qui renvoient aux libertés élémentaires et commerciales.

L’internationalisation méliorative du régime juridique portant sur l’aviation civile a engendré l’apparition de nombreuses et ingénieuses institutions internationale qui vise à mettre en œuvre l’exploitation commune des services (ASECNA) ainsi la professionnalisation du transport aérien (IATA).

C’est de cette soif de conquête de l’homme que l’espace aérien soit, pour ainsi dire, maitrisé. De ce contrôle découlent la conquête et le droit relatifs à l’extra-atmosphérique.

Droit de l’enfant mineur qui souhaite travailler

Il n’est jamais aisé de faire travailler un enfant et pour cause, la loi défend autant l’équilibre que les droits fondamentaux de ces derniers. Cependant, dans le cas d’une activité artistique rémunérée qui peut s’apparenter à un loisir, un enfant peut exercer une profession à condition d’obtenir une autorisation parentale de son représentant légal.

Les activités rémunératrices accordées par dérogation

Il n’est pas rare de voir un enfant figurer dans un film, une publicité ou un spectacle. Durant les vacances scolaires, bon nombre d’enfants se livrent également au babysitting ou promènent des chiens. Plusieurs adolescents entrent également en contrat d’apprentissage dès l’âge de 14 ans. Une autorisation parentale de travail d’un mineur est nécessaire pour qu’un enfant puisse se livrer à ces activités, dans le respect le plus total de ses droits. Il est autorisé à exercer dans les domaines suivants : le cinéma, le petit écran, les spectacles et prestations de mannequinat ou la radio.

Une autorisation parentale

Il s’agit d’un document que les parents ou tuteurs légaux peuvent rédiger afin qu’un mineur puisse travailler. En effet, ce dernier ne possède pas le pouvoir de signer un contrat de lui-même. L’entreprise qui recrute l’enfant doit respecter à la lettre le règlement relatif à l’emploi des mineurs. Le document sera envoyé à l’employeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Il est conseillé d’en conserver une copie. Une autorisation administrative sera délivrée pour les mineurs de moins de 14 ans, souhaitant exercer dans un secteur artistique. Les mineurs de plus de 14 ans peuvent entrer en alternance ou travailler durant les vacances scolaires.

Rythme de travail et rémunération

L’employeur doit obtenir un accord écrit des personnes ayant autorité sur l’enfant ainsi que l’autorisation de l’inspection du travail. Pour obtenir cette dernière, c’est à l’employeur de rédiger une demande écrite dans les 15 jours qui précèdent la date d’embauche. Un mineur de moins de 16 ans ne doit pas travailler plus de 7 heures par jour. De même, il ne peut exercer un travail de nuit. En principe, la rémunération d’un salarié mineur est égale au SMIC, mais cette généralité n’est pas forcément appliquée. Toutefois, elle ne peut pas être inférieure à 80%.

Affaire juridique

On entend par affaire juridique toute occupation, matière, transaction, ou marché nécessitant une procédure judiciaire. Toute affaire portée devant un tribunal se doit d’être conforme aux procédures et formalités judiciaires.

En guise d’illustrations, nous prendrons quelques exemples d’affaires juridiques.

Commençons par une affaire civile. Il s’agit d’une situation qui relève du domaine privé dans laquelle un civil en poursuit un autre. On qualifie l’affaire de poursuite ou action. Cette action débute en cas de désaccord entre individus et/ou sociétés. Ce désaccord portant sur une question juridique peut être les termes d’un contrat ou la propriété d’un capital. Une poursuite civile est aussi engagée à l’issu d’une blessure ou d’un bien détérioré. Une personne victime d’un accident poursuit en justice le conducteur afin d’obtenir un dédommagement. Bref, toute affaire civile comporte un demandeur et un défendeur. Ses étapes obligatoires sont les actes de procédure dans laquelle le demandeur introduit l’affaire en justice et expose ses plaintes et ses demandes. Ensuite, l’interrogatoire préalable, effectué avant le procès, a pour but de communiquer au défendeur les plaintes et attentes du demandeur mais aussi donner l’occasion aux parties adverses de mettre au point les arguments avancés devant le tribunal. Enfin, le procès proprement dit. Les faits doivent être présentés de façon à appuyer la réclamation du demandeur contre son adversaire et de prouver que ce dernier est responsable aux yeux de la loi. Si les arguments avancés par le demandeur  justifient ses plaintes et requêtes, le tribunal prononce le défendeur responsable. Dans le cas contraire, le juge rejette la demande et déclare le défendeur non responsable.

Une affaire pénale

Voyons le cas d’une affaire pénale. Une poursuite pénale est généralement engagée par l’Etat car une infraction contre la société et à son ensemble est un crime. On appelle « accusé » toute personne inculpée d’une infraction criminelle. Décrites dans le Code criminel, ou dans des lois fédérales, il existe deux catégories d’infractions criminelles:

– infractions punissables par procédure sommaire regroupant les actes moins graves tels que mentionnés dans le Code criminel.

– les actes criminels dont le vol, l’entrave ou la résistance à un agent de la paix ou les contacts sexuels. Pouvant être précédé d’une enquête préliminaire, le procès d’un acte criminel est maintenu si le juge décide que les arguments sont suffisants.

 

Juge d’instruction

Le juge d’instruction est un magistrat chargé des enquêtes judiciaires dans les affaires pénales graves et complexes d’un tribunal de grande instance. Possédant une double mission, il procède de façon impartiale à la perception de la vérité et prend part à certaines décisions juridictionnelles.

En amont d’un procès verbal qui va avoir lieu, il intervient pour rassembler les éléments qui permettent de définir les charges portées à l’encontre des accusés et étudie si ces éléments suffisent pour que les personnes poursuivies en justice puissent être jugées. De ce fait, il a pour rôle d’examiner les accusations ainsi que les preuves portées à l’encontre d’une personne poursuivie en justice pour infraction.

Après examen d’un dossier et d’une personne, le juge d’instruction a le pouvoir de limiter la liberté d’un individu durant une instruction et de prononcer la nécessité de sa détention provisoire.

La délivrance de mandats fait également partie de ses attributions. Ces mandats sont des ordres que les juges d’instruction donnent à la force publique afin que cette dernière s’y soumette en présentant un individu devant ce magistrat du siège.

Doté également de larges pouvoirs lui donnant l’occasion d’œuvrer de façon efficace à la quête de la vérité, un juge d’instruction peut aussi aller sur les lieux, perquisitionner, saisir, demander des expertises, enquêter les victimes et témoins. Pourtant, en réalité, il n’exerce pas tous ses pouvoirs car il les délègue à l’autorité policière.

Procédure

 

Après examen d’un dossier, il lui appartient de prononcer l’ordonnance de renvoi d’une affaire devant une juridiction de jugement. Il peut aussi rendre une ordonnance de non-lieu s’il juge que les charges portées à l’encontre de la personne poursuivie ne sont pas suffisantes pour renvoyer l’affaire devant une juridiction de jugement.

Pendant l’instruction, le magistrat prend des décisions juridictionnelles. Si un individu est placé sous contrôle judiciaire ou s’il nie de procéder à la demande d’une partie, il appartient au juge d’instruction de prendre des mesures juridictionnelles. S’agissant d’une décision prise après réquisition du ministère public, une ordonnance motivée doit être procédée. Ces ordonnances sont mises à la connaissance des parties qui peuvent faire appel de à une juridiction supérieure.