Droit immobilier

La caution de location

Souvent quand on décide de louer un bien immobilier, on est tenu de remplir toutes les conditions nécessaires. En tant que locataire, vous êtes dans l’obligation de payer une caution de location et de trouver une personne qui se portera garant.  Si vous vous êtes porté garant pour votre enfant qui va louer un bien immobilier, voici ce que vous devez savoir.

Le contrat de location d’un bien immobilier

En mettant en location un bien immobilier, sa propriété accepte de mettre son bien à la disposition du locataire dès la signature du contrat de location contre une somme établie, le loyer. Par le contrat de location, les deux parties prennent connaissances de leurs droits et obligations et acceptent de les honorer jusqu’à la fin du contrat de bail. Le propriétaire et le locataire sont ainsi liés selon les règles qui se trouvent dans le Code civil et qui définissent les règles et les principes de fonctionnement de la location. Le contrat de location est un document important qui a une valeur juridique :

  • En cas de litige, c’est dans le contrat que l’on trouvera les termes pour le règlement du conflit.
  • C’est la garantie pour le propriétaire que le locataire va payer le loyer ainsi que les charges locatives du bien immobilier.
  • C’est également la garantie pour le propriétaire du bien immobilier qu’il va s’acquitter de toutes ses responsabilités envers sa propriété et le locataire en lui mettant à disposition un bien immobilier de qualité.

En bref, le contrat de location est le document le plus important dans la location d’un bien immobilier. En tant que garant, votre nom figurera sur ce contrat et vous aurez également des responsabilités à tenir vis-à-vis du propriétaire et du bien immobilier.

Le garant de la location d‘un bien immobilier

Avant que votre enfant ne puisse louer un bien immobilier, le propriétaire du bien immobilier demande souvent un garant pour la location.  En vous engageant en tant que garant de la location immobilière de votre fils ou fille, vous serez tenu de fournir au propriétaire des documents se rapportant à vos revenus. D’autre part, ce sera à vous de payer le loyer ainsi que les charges locatives dans le cas où votre enfant n’aurait pas honoré ses engagements.

Les types de caution de location

Il existe deux types de caution parmi lesquels le garant peut choisir afin de limiter ses responsabilités dans la location d’un bien immobilier. Un garant est dit caution simple si on vous engageant à être garant du locataire, vous avez choisi de ne pas payer les impayés du locataire. En choisissant cette option, vous êtes libres de tout engagement et le propriétaire ne pourra pas vous poursuivre si le locataire n’est pas solvable. Vous êtes caution solidaire si en signant l’acte faisant de vous le garant du locataire vous vous êtes engagé aux mêmes termes que le locataire. Le propriétaire pourra donc vous obliger à payer les dettes de la personne que vous cautionnez dans le cas où celui-ci n’ait pas honoré ses engagements.

La servitude de passage

La servitude de passage appelée aussi service foncier est un droit de passage accordé sur le terrain d’un autre propriétaire. Elle peut être reconnue par la loi ou consentie directement par la propriété voisine.

La servitude de passage sur un terrain enclavé : conditions

Pour le terrain enclavé ou difficile d’accès, la loi accorde une servitude de passage obligatoire, car l’autorisation du propriétaire n’est plus nécessaire. Ce droit de passage est considéré comme une servitude légale. Par exemple, pour atteindre votre maison qui n’est pas servie par la voie publique, vous devez traverser par le terrain d’un autre. Donc, le propriétaire du terrain enclavé appelé le fonds dominant a le droit d’utiliser en tant que passage le terrain de son voisin appelé le fonds servant. Mais tout cela est sous réserve de respecter certaines conditions comme :

  • Passer par le chemin le moins préjudiciable pour le propriétaire du fonds servant
  • Opter pour le chemin le plus court par rapport à la voie publique
  • Verser au propriétaire du fonds servant une indemnité proportionnelle au dommage subi par le passage.

Il faut noter aussi que si par hasard, un terrain est devenu enclavé par le fait de la division d’une propriété suite à un partage ou une vente, sauf impossibilité, la servitude de passage doit se trouver toujours sur cette propriété.

La servitude de passage conventionnelle : conditions

À l’inverse du premier, si le terrain en question n’est pas enclavé, l’accord préalable du propriétaire du terrain voisin est indispensable pour pouvoir bénéficier d’un droit de passage.  Il est conseillé de formaliser par écrit l’accord fait entre les parties. Et ce contrat doit contenir la modalité de l’exécution de la servitude, son emplacement et le montant de l’indemnité perçue par le propriétaire du fonds servant. En principe, le prix doit être équivalent au dommage subi et fixer librement par les deux propriétaires du terrain. Et enfin, la convention doit faire l’objet d’un acte notarié et publier dans la conservation des hypothèques.

Les litiges et l’extinction de la servitude de passage

Le tribunal de grande instance est compétent si des litiges entre les voisins sont nés sur l’exercice d’un droit de passage. Sur la requête d’un intéressé, le juge peut statuer sur l’existence de la servitude, l’emplacement du chemin de passage, le mode d’exercice, la somme de l’indemnité à donner au propriétaire du fonds servant et la fin d’un droit de passage. La preuve peut être apportée par tous les moyens en possession de chaque partie.

Il est important de connaître qu’une servitude de passage peut prendre fin si le bénéficiaire ne l’utilise plus pendant une durée de trente ans. Un constat judiciaire peut être réalisé à la demande de toute personne intéressée.

La rémunération d’un avocat dans l’achat d’un bien immobilier

Pour tout achat immobilier, il est possible de recourir aux services d’un avocat au lieu d’une agence immobilière ou d’un notaire pour effectuer les différentes formalités.

 

Un aperçu sur la rémunération d’un avocat mandataire

Dans le cas où la transaction immobilière prise en charge par l’avocat reste accessoire à son activité, sa rémunération reste dans les cadres des règles de la profession. L’avocat ne peut donc pas être rémunéré seulement selon le résultat, c’est-à-dire qu’il doit être rémunéré même si la transaction échoue au final.

Il est possible que la rémunération soit définie selon un pourcentage proportionnel à la valeur du bien immobilier. Toutefois, ce pourcentage devra être complété par divers autres émoluments liés à la rédaction et aux conseils qui sont justifiés par de vraies diligences.

Il est également à noter que les émoluments de l’avocat peuvent très bien être départagés entre le vendeur et l’acheteur.

 

Exécution et étendue des missions de l’avocat

Pour mener à bien son rôle à chaque transaction immobilière, l’avocat doit prendre en charge de nombreuses tâches. L’accomplissement de ces tâches est ensuite ajouté à ses frais.

Généralement, il doit au moins accomplir les tâches suivantes :

  • La visite des lieux
  • Les conseils et l’analyse juridique concernant l’achat de l’immobilier accompagnés des suites fiscales et possiblement économiques
  • La préparation de la transaction sur le plan technique par le biais de l’intervention de professionnels spécialisés dans le domaine en question : modalités de leurs interventions et rémunération.
  • La rédaction de l’avant-contrat avec une promesse ou un compromis de vente.

 

Dans le but d’éviter tout conflit d’intérêts, l’avocat ne peut donc pas être à la fois le conseiller du vendeur et l’acquéreur du bien immobilier. Le vendeur du bien a ainsi tout à fait le droit et la possibilité d’engager son propre avocat pour encadrer la transaction.

A noter que l’avocat peut prendre en charge deux mandats différés dans le temps, c’est-à-dire qu’il peut prendre en charge le vendeur et l’acheteur, mais dont le contexte et la nature de l’objet diffère. Dans ce type de cas, il doit trouver le juste équilibre afin d’allier les intérêts de chaque acteur de la transaction.

Par contre, s’il est rédacteur unique, c’est-à-dire si le vendeur n’a pas pris l’initiative de recourir aux services de son propre avocat, il doit faire en sorte que l’établissement du contrat soit profitable pour les deux parties (selon les articles 4 et 7 du Règlement intérieur national du CNB).

Toutes les sommes d’argent remises à l’avocat pour la prise en charge de la transaction immobilière doivent obligatoirement passer par la CARPA ou la caisse pécuniaire de règlement des avocats. Cette règle s’applique pour toutes ses missions professionnelles.

Le bail emphytéotique

L’emphytéose est un contrat de bail à long terme. Il date d’au moins 18 ans, mais ne dépassant pas 99 ans. En droit positif, il s’agit de la manifestation d’un droit réel d’un preneur sur une propriété immobilière, par contrat de bail. Le preneur étant l’emphytéote qui loue le bien immobilier et le bailleur demeure le propriétaire irréversible de ce même bien. Quelles que soient les rénovations apportées par cet emphytéote, cela n’équivaut pas à une indemnité. Cela dit, l’emphytéote ne peut réclamer aucun doit à son bailleur, qu’importe la valeur de la réhabilitation qu’il a attribuée pour le bien immobilier.

En tant que possesseur de droit réel sur la propriété immobilière, l’emphytéote a des prérogatives ainsi que des obligations. C’est ce qui le caractérise en tant que quasi-propriétaire.

Les atouts que dispose le quasi-propriétaire

Il a le droit de demander un colocataire. Cet acte est même régi par des agencements d’ordre public figuré dans les lois de 1989 et 1986 sur l’investissement et les rendements locatifs. Pour ce faire, le preneur conclut un contrat avec son colocataire.

L’emphytéote peut vendre à un tiers son droit d’emphytéose, c’est-à-dire, céder à quelqu’un d’autre par acte de vente le contrat de bail.

Il peut percevoir des traites actives au profit de la propriété immobilière.

S’il le souhaite, il a le droit à l’exploitation du terrain, l’améliorer voire même le transformer à sa guise.

Il peut soumettre le bien à l’hypothèque afin de garantir une créance.

Devant l’accomplissement de ces prérogatives citées précédemment, il y a quand même des obligations à accomplir.

Les devoirs d’un emphytéote

Il a l’obligeance de payer une taxe foncière. Si le quasi-propriétaire a apporté des rénovations couteuses susceptibles de hausser la valeur de la propriété immobilière, alors il ne peut pas en réclamer une indemnité. En plus, il ne peut pas abattre tout ce qu’il a apporté comme construction. Par contre, si le propriétaire le veut, celui-ci avec l’emphytéote peut parvenir à un arrangement.

Il est exigé par la loi que tout paiement relatif à la     location prévue dans le contrat doit être réalisé. Le bailleur peut infliger une sommation à son locataire si ce dernier n’arrive pas à honorer un loyer de deux années successives. Si cette injonction reste sans conséquence, le bailleur a droit à un procès visant à anéantir rétroactivement le contrat de bail.

Le preneur ne peut pas apporter ne serait-ce qu’un petit changement diminuant la valeur de la propriété immobilière qu’il loue.