Le r145 35 code de commerce est l’une des dispositions les plus méconnues du droit commercial français, et pourtant elle concerne directement des milliers d’entreprises chaque année. Cet article du Code de commerce encadre des procédures spécifiques liées aux baux commerciaux et aux mécanismes de révision qui s’y attachent. En 2026, avec les récentes évolutions législatives et la pression croissante sur le tissu économique, comprendre cette disposition n’est plus réservé aux seuls juristes. Chefs d’entreprise, bailleurs, locataires commerciaux : tous peuvent se retrouver confrontés à ses exigences. Ce guide pratique vous donne les clés pour appréhender ce texte, identifier les acteurs concernés, maîtriser les procédures et anticiper les impacts concrets sur votre activité.
Ce que dit réellement l’article R145-35 du Code de commerce
L’article R145-35 du Code de commerce appartient à la section réglementaire relative aux baux commerciaux, plus précisément aux règles encadrant la révision et le renouvellement des loyers. Il précise les modalités selon lesquelles certaines charges et prestations ne peuvent pas être imputées au locataire commercial par le bailleur. Cette disposition a été profondément remaniée par le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014, pris en application de la loi Pinel du 18 juin 2014.
Concrètement, l’article R145-35 dresse une liste de charges, impôts et travaux que le bailleur ne peut pas répercuter sur le preneur à bail commercial. Parmi eux figurent notamment les grosses réparations visées par l’article 606 du Code civil, les travaux liés à la vétusté des locaux, ou encore certaines taxes foncières dans des conditions précises. Le texte vise à rééquilibrer la relation contractuelle entre bailleur et locataire.
Cette protection légale s’applique à tous les contrats de bail commercial soumis au statut des baux commerciaux, c’est-à-dire ceux conclus pour l’exploitation d’un fonds de commerce ou artisanal. Les baux dérogatoires, eux, échappent à ce régime. La distinction est loin d’être anodine : une mauvaise qualification du contrat peut exposer l’une ou l’autre des parties à des réclamations financières significatives.
Le texte de l’article est consultable directement sur Légifrance (legifrance.gouv.fr), la plateforme officielle de publication des textes législatifs et réglementaires français. Il convient de vérifier régulièrement si des modifications ont été apportées, car le droit des baux commerciaux fait l’objet d’ajustements récurrents. Seul un avocat spécialisé en droit commercial peut interpréter ces dispositions dans le cadre d’une situation contractuelle particulière.
Les institutions et professionnels au cœur du dispositif
Plusieurs acteurs gravitent autour de l’application de l’article R145-35. Le premier d’entre eux est le tribunal de commerce, juridiction compétente pour trancher les litiges nés d’un bail commercial. C’est devant lui que bailleurs et locataires portent leurs désaccords sur la répartition des charges ou la validité des clauses contractuelles contraires à la loi.
Les greffes des tribunaux de commerce jouent un rôle administratif déterminant. Ils conservent les actes déposés, délivrent les extraits et certifications nécessaires aux procédures, et assurent la publicité légale des décisions rendues. Sans leur intervention, aucune procédure judiciaire relative à un bail commercial ne peut aboutir formellement.
L’Ordre des avocats fournit les professionnels habilités à représenter les parties devant le tribunal de commerce pour les litiges dépassant un certain seuil. Dans les affaires impliquant l’article R145-35, le recours à un avocat spécialisé en droit immobilier commercial ou en droit des affaires s’avère généralement indispensable. Les enjeux financiers peuvent être considérables, notamment lorsqu’il s’agit de récupérer des charges indûment perçues sur plusieurs années.
Le Ministère de la Justice supervise l’ensemble du cadre normatif et publie les décrets d’application qui précisent les modalités pratiques. C’est lui qui a initié la réforme de 2014 visant à clarifier et renforcer la protection des locataires commerciaux. Les notaires interviennent également, notamment lors de la rédaction des baux commerciaux ou de leur cession, pour s’assurer de la conformité des clauses avec les dispositions réglementaires en vigueur.
Procédures et étapes à connaître
Lorsqu’un litige naît de l’application de l’article R145-35, une procédure relativement précise s’enclenche. Avant toute saisine du tribunal, les parties sont généralement invitées à tenter une résolution amiable du différend. Cette phase préalable peut prendre la forme d’une médiation ou d’une conciliation, souvent moins coûteuse et plus rapide qu’un procès.
Les étapes principales d’une procédure contentieuse liée à l’article R145-35 sont les suivantes :
- Identification des clauses contractuelles litigieuses par un professionnel du droit
- Mise en demeure adressée à la partie adverse par lettre recommandée avec accusé de réception
- Tentative de médiation ou de conciliation devant le greffe du tribunal de commerce
- Saisine du tribunal de commerce compétent si aucun accord n’est trouvé
- Instruction de l’affaire, échanges de conclusions et fixation d’une audience
- Rendu du jugement et, le cas échéant, exécution forcée de la décision
Les délais de prescription applicables aux actions en répétition de charges indûment perçues méritent une attention particulière. En droit des baux commerciaux, la prescription de droit commun est en principe de cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a eu connaissance des faits lui permettant d’agir. Ce délai est à vérifier au regard des évolutions jurisprudentielles récentes, car les tribunaux ont parfois adopté des positions nuancées selon la nature exacte de la demande.
Les coûts associés à une procédure varient selon la complexité du dossier et le montant des sommes en jeu. Les honoraires d’avocat, les frais de greffe et les éventuels frais d’expertise peuvent représenter des sommes non négligeables. Une évaluation préalable du rapport coût/bénéfice s’impose avant d’engager toute action judiciaire.
Réformes récentes et nouvelles interprétations jurisprudentielles
Depuis la loi Pinel de 2014 et son décret d’application, le droit des baux commerciaux a connu plusieurs ajustements. Les années 2022 et 2023 ont été marquées par des décisions de la Cour de cassation précisant l’étendue des protections offertes par l’article R145-35. Ces arrêts ont notamment clarifié la question des charges récupérables liées aux travaux de mise en conformité des locaux avec les nouvelles réglementations environnementales.
La transition écologique pèse désormais sur les relations bailleurs-locataires. Les obligations de rénovation énergétique imposées par la loi Climat et Résilience de 2021 ont créé des zones de friction juridiques : qui supporte le coût des travaux d’isolation ou de remplacement des équipements de chauffage ? L’article R145-35 répond partiellement à cette question, mais la jurisprudence continue d’affiner les contours de cette répartition.
Par ailleurs, la loi du 22 mai 2019 relative à la croissance et à la transformation des entreprises (loi PACTE) a modifié certains aspects du droit commercial sans toucher directement à l’article R145-35, mais en influençant le contexte général dans lequel il s’applique. Les réformes successives témoignent d’une volonté législative de mieux encadrer les relations commerciales, tout en préservant la liberté contractuelle dans certaines limites.
En 2026, aucune réforme majeure spécifique à l’article R145-35 n’est officiellement annoncée à ce jour. Néanmoins, les discussions parlementaires autour de la réforme du statut des baux commerciaux se poursuivent, et des ajustements restent possibles. La vigilance s’impose : consulter régulièrement Légifrance et les publications de l’Ordre des avocats permet de rester informé des évolutions.
Ce que les entreprises doivent anticiper dès maintenant
Pour les entreprises qui louent leurs locaux commerciaux, l’article R145-35 représente une protection financière concrète. Trop souvent, des clauses abusives sont insérées dans les baux sans que les locataires en mesurent les conséquences. Un audit juridique du contrat de bail commercial en vigueur permet d’identifier les clauses contraires à l’article R145-35 et d’évaluer les sommes potentiellement récupérables.
Les bailleurs, de leur côté, doivent revoir leurs pratiques de rédaction contractuelle. Une clause nulle au regard de l’article R145-35 expose le bailleur à des actions en répétition de l’indu pouvant porter sur plusieurs années de charges perçues. Le préjudice financier peut rapidement atteindre des montants significatifs, notamment pour les bailleurs gérant un parc immobilier commercial étendu.
Plusieurs réflexes pratiques méritent d’être adoptés sans délai :
- Relire systématiquement la clause de répartition des charges avant toute signature de bail
- Faire vérifier la conformité des charges refacturées avec la liste établie par l’article R145-35
- Conserver l’ensemble des quittances et justificatifs de charges sur au moins cinq ans
- Consulter un avocat spécialisé dès l’apparition d’un désaccord avec le bailleur
Les petites et moyennes entreprises sont particulièrement exposées, souvent faute de ressources juridiques internes. Des dispositifs d’accompagnement existent, notamment via les chambres de commerce et d’industrie ou les associations de défense des commerçants, qui proposent des consultations juridiques à tarif réduit ou gratuites.
La connaissance de ses droits reste la meilleure des protections. L’article R145-35 du Code de commerce n’est pas une disposition abstraite : c’est un outil concret, disponible pour tout locataire commercial qui sait s’en saisir. Face à la complexité des situations réelles, seul un professionnel du droit habilité peut fournir un conseil personnalisé adapté à votre contrat et à votre situation spécifique.